高地价挤压房地产泡沫:房企可能面临巨大利润和周转压力。
就在昨天，8月17日上午，南京三宗地块成交，总面积超过16.7万平方米。总起拍价达到38亿元，最终成交楼面地价低于该板块最高楼面地价。其中，龙湖地产拿的江浦地块，比同区域的峰值地价下降了1.3万元/平方米。同时，原计划当天出让的江宁滨江G39、G40地块因故终止。
中评联数据研发总监李岩指出，在各地拍卖市场政策趋严的背景下，预计下半年宅地市场将继续下行，溢价率总体维持在较低水平。
在全国房地产市场逐渐降温的背景下，开发商未来的利润空间将被进一步压缩。
房地产开发风险
中评会认为存在土地泡沫的8个城市包括沈阳、重庆、广州、合肥、成都、南京、厦门、杭州。这包括一线城市、准一线城市或者处于上升期的二线城市。以沈阳为例。上半年作为调控相对宽松的二线城市，人口流入和棚改政策使得住房需求过度释放。上半年沈阳新建商品住宅价格同比涨幅超过10%，间接影响了土地市场，开发商拿地热情激增，加剧了当地土地拍卖市场的竞争。截至目前，沈阳宅地成交楼面均价达到5637.5元/平方米，平均溢价率达到51。但与此同时，沈阳现有的经济实力并不能支撑房价的持续上涨，住房需求的过度释放消耗了相当程度的购买力，因此未来沈阳楼市的上涨趋势缺乏可持续的支撑。
紧缩政策间接影响土地市场的积极性，土地泡沫挤出效应明显。目前一线城市的宅基地市场主要提供“租赁用地”和政策性住房用地。而重点二线城市的宅地市场则呈现出量增价稳的态势。在地方拍卖市场“限地价、竞建设、竞自给”等重拳调控下，宅基地溢价率暂时维持在较为合理的区间。
在土地拍卖政策收紧的前提下，土地市场竞争和分化加剧，一线城市宅地市场依然低迷；虽然二三线部分城市地块竞争激烈，但热门二线城市的宅地盈利能力也明显下降。
值得注意的是，由于一线城市拿地困难，加上当地拍卖市场限制严格，部分房企拿地策略逐渐向三四线城市倾斜，尤其是上半年。而三四线城市人口吸附能力较弱，对房价的经济支撑较低，房价缺乏继续上涨的动力。预计未来两三年内不会吸收大量存量，开发商宅基地开发风险将与日俱增。
从今年已经公布中报的房企来看，以往布局三四线城市的风险已经开始显现。以中南建设为例，2018上半年，中南建设实现合同销售额652.5亿元，同比增长44%；销售均价为12539元/平方米，略低于去年销售均价。而中南建设的净利润只有6.7%，几乎是旭辉控股2013.3%上半年净利润的两倍。中南建设向外界解释称，部分地产结算项目毛利率过低，主要是由于项目位置一般、配套不成熟、市场地价较高、公司为加快回收资金投资其他项目而压低售价、限价及市场低迷等因素，均对毛利率产生影响。
房地产利润压力
年初，各大知名品牌房企仍积极进入二三线城市参与当地拍卖。招商蛇口以46亿元的最高价拿下天津这块宅地，2000平米定向安置房用于棚户区改造。住宅建筑面积24.29万平方米，拆迁安置房后的房屋楼面价高达20331元/平方米，而该地块周边新房价格仅为2.25万元/平方米，地价贡献率为90.36%，土地市场泡沫价值为61。此外，2018年2月27日，重庆招商易成房地产开发有限公司以高达6319元/m2的楼面价竞得重庆两江新区一幅宅地，溢价率40.42%。目前上述地块周边在售楼盘均价约为6000元/平方米。即使未来的挂牌价格有望超过目前周边房价的30%，开发商仍然面临较大的利润压力和周转压力。
传统上，对于这些开发风险高、预期亏损的地块，开发企业会选择放缓开发节奏，等待市场回暖，踏上销售节点，以保证项目的基本盈利。
不过，业内人士指出，目前各城市房地产市场限购严重，短时间内没有松动的可能。不少房企指出，当前房企只能在户型创新方面扩大利润空间，挖掘新的市场需求点和高附加值产品。
哪个城市，什么时候进入，可能更能体现房企的盈利能力。以中南建设为例，前期布局的三四线城市包括化工转型较好的宁波、南通，以及市场情况一般的泰安、泰兴、万宁、阿坝州。中南建设中报显示，2018年上半年，其存货达到1215亿元，占公司总资产的64.14%。公司流动比率由2065，438+08年上半年的65，438+0.54进一步下降至2065，438+08年上半年的65，438+0.39，速动比率由2065，438+07年上半年的0.3348进一步下降至2065，438+08年上半年的0.2978，均处于较低水平
随着地价泡沫的挤压，部分房企通过联合拿地降低开发风险，改变地块性质和使用规划。比如，钟君拿下的上海市闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07号地块，之前是商业性质的，在暂停出让后投放市场，改为商业性质。
据相关人士透露，该地块自持部分应该大概率用于建设长租公寓。