物业管理调查报告
当我们了解不多，想搞清楚某个情况或事件时，通常要进行深入的调查研究，最后用调查报告展示调查结果。我们来参考一下调查报告是怎么写的。以下是我整理的一份物业管理调查报告，仅供大家参考。欢迎阅读。
物业管理调查报告1近年来，随着房地产市场的繁荣发展，我市新开住宅小区不断增多，老旧小区使我市物业管理的重要性越来越突出，住宅小区居民应对物业出现的问题也越来越多。借此机会，工委要求每一位机关干部践行党的群众路线教育活动，深入基层进行调研要求，对我市住宅小区物业管理进行调研。现将调查情况通报如下:
一、我市物业管理的现状
1.住宅物业管理的基本情况
随着近年来我市住宅小区的不断增多，物业管理行业变得越来越重要，关系到千家万户。因此，2010年9月，我市成立了公用事业管理处，负责和规范北镇的物业管理行业。通过采取物业公司申报考核机制、建立专项维修资金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施，全市物业管理工作逐步法制化、规范化。
目前我市建筑面积245万平方米，其中住宅面积654.38+0.75万平方米，办公面积40万平方米，商业面积30万平方米。住宅小区147个，其中28个由物业管理公司管理，其余由所属单位管理，部分由业主自行管理。
我市物业管理住宅面积已达90万平方米。9家物业服务企业取得物业服务企业资质，80名物业从业人员取得资质证书。新建住宅小区物业覆盖率达到100%。我市的物业管理从过去到现在，正逐步走向市场化的管理模式，对提高物业服务质量，树立良好的城市形象具有重要作用。
2.住宅小区的特点
1，住宅小区档次差距大。从配套设施方面看，既有新建的设施齐全、专人管理、绿地率高的高标准小区(如盛华苑小区)，也有早期开发的设施不完善甚至杂乱无章、楼间距小、绿化少、停车位少、无人管理、物业差的小区。
2.老社区遗留下来的问题很多。由于历史原因和客观条件的限制，我市部分住宅区建成时间较长，遗留问题较多。有的小区基础设施差，配套不全；有的小区规模小，相关手续不全；个别小区还是开放式的，给物业管理带来了一定的困难。
二、主要问题
1，物业管理服务行为不规范。虽然我市很早就成立了公用事业管理办公室对物业行业进行管理，也出台了《北镇市物业管理办法》等多项政策法规对我市物业管理进行指导和约束，但由于物业的广泛性和复杂性，我市物业管理企业的管理和培训远远不够，普遍存在从业人员未取得相关物业管理许可证上岗，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐的现象。大部分物业管理公司服务不规范、不到位、服务质量差。
2、费率不统一，老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管理服务收费标准来看，从1元/月/平方米到0.5元/月/平方米不等。从物业管理费的收缴率来看，比如“余刚花园”收缴率高达98%，而一些老旧小区收缴率较低。更有甚者，他们没有任何财产，业主自己出一点钱，用作清理垃圾和雇人打扫楼梯的人工费。收费难的原因很多。一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体的经济承受能力有限。三是业主反映的问题不能及时解决，引起居民不满，影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。第五，每个小区的标准不一样。相比收费低的，收费高的被认为不值钱，不愿意主动交费。
3.业主大会、业主委员会难以成立，运作不规范。业主委员会是指在物业管理区域内由业主代表组成的非政府组织，代表业主的利益，向社会各界反映业主的意愿和要求，监督物业管理公司的管理和经营。据了解，我市大部分小区都没有成立业主委员会，有些问题只是个别业主私下向物业反映，并不代表集体诉求。造成这种现象的原因:一是大部分业主认识不够，新小区设施和管理比较好，大部分人认为没有必要；一些老小区开发较早。那时候没有专门的物业，只有开发商管理。因为利润低或者收费率低，小区被废弃，造成了无物业管理的现象。业主认为业主委员会更没有必要，导致业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大，业主众多且大多互不熟悉，难以组织业主进行选举、决策等事务。三是业主参与意识不强。即使有业主委员会，其成员也很复杂，人员良莠不齐，缺乏“有能力、有声望、协调良好”的组织者。四是个别小区业主委员会虽然成立了，但运作不够规范，管理机制不健全，不能真正发挥作用。最后，它们会消失，变得无用。
4.物业管理体制尚未理顺。市住建局下属的公用事业管理处负责小区物业行业的管理，但这种职能大多是指导性的，对物业公司真正的约束并没有真正发挥出来。此外，物业管理涉及房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等部门。有时各种矛盾交织在一起，仅靠房管部门很难协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。
5.无物业管理的个人住宅小区物业维护管理问题日益突出。我市还有很多老旧小区，可以追溯到家属楼时代。大多存在配套不全、绿地小、停车位不足、环境脏乱、房屋外立面损坏严重等问题。此外，这些老旧小区目前无法进行物业管理，很多问题已经成为广大业主反映强烈的热点和难点问题。
三。意见和建议
针对物业管理中存在的困难和问题，为进一步加强我市物业管理，提高物业管理水平，提出以下意见和建议:
1.要完善物业管理的源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业管理，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理中的矛盾和纠纷。一是市工商、建设等部门。应广泛征求社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定服务范围、服务标准、合同期限、服务费用以及前期和后期物业管理服务中双方的权利、义务和责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是组织各物业公司学习相关规范，组织物业相关人员进行培训，并让其持证上岗，要求物业公司保障自身合法权益，减少人员流动性，使其服务高效、持续、稳定。三是完善物业管理各项制度，建立市、镇、居委会、机关等部门矛盾纠纷综合协调调解机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金缴纳、保管和使用新工作方法，确保专项维修资金足额归集、合理使用。
2、统一标准，提高服务收费率。在制定统一服务标准的同时，要制定统一的收费标准，在提高或改变收费标准时要征求广大市民的意见。
物业管理调研报告2。物业管理是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之一。
从每年受理的市长公开电话来看，物业管理投诉一直居高不下，每年都是热点难点。仅今年上半年，我处就接到此类投诉890余件，主要涉及物业管理，如房屋质量差、高层建筑供水困难、卫生条件差、照明形同虚设、盗窃严重、擅自使用地下室或车棚、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定使用太阳能等。在这方面，我的办公室最近进行了一项调查。
一、住宅物业管理的基本情况。
我市物业管理从1998起步，现拥有物业管理企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定企业10家，从业人员3000人以上。已交付使用的住宅物业管理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中81个小区成立了业主委员会；在建(实施前期物业管理)住宅物业管理项目27个，总建筑面积480万平方米。在这些管理项目中，1获得优秀物业管理部门称号，20多个获得省优秀称号。
二、住宅物业管理存在的问题及原因。
随着城市建设的快速发展、房地产市场的逐步完善和市民生活水平的不断提高，小区物业管理的矛盾日益突出，既有业主和物业公司的主观问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中出现的新情况。具体表现在以下几个方面:
(一)业主对权利和义务的理解不对称。
随着住宅商品化、私有化程度的提高，业主维权意识日益增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但相当一部分业主并不明确自己的义务。表现为:一是房屋维修责任意识不强，“产权归自己，维修自理”的观念没有树立起来；二是不服从管理，无序装修施工屡禁不止，自律意识淡漠；第三，不交或者不按时交物业管理费，尤其是老小区。不交费有各种各样的原因。开发商遗留的房屋质量、邻里纠纷、裁员等问题不用多说，都是不交费的理由。如此恶性循环，直到物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的案例就是元阳村业主与新宇物业的纠纷，年初闹得沸沸扬扬，最终两败俱伤。据了解，目前我市共有七八家物业管理企业，因收费难、物业管理工作难以为继而无奈退出，涉及13个小区、50多万平方米房屋。第四，业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理无动于衷。业主大会很难召开，作用也不够。业主委员会没有实行真正的自治管理，业主与物业管理企业之间的矛盾和问题因缺乏沟通而无法解决，给住宅区的物业管理和发展带来隐患。
(二)企业对管理服务的定位不准确。我市物业管理企业从业人员文化水平和素质普遍较低，难以树立科学的管理和服务理念，加剧了业主与物业管理企业的矛盾。
主要表现在:
一是部分物业管理企业的员工缺乏顾客至上的意识，服务态度不端正，服务语言不文明，服务行为不规范，无法满足业主的正当要求，更谈不上主动帮助业主解决问题。特别是物业企业造成的问题不能及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度。
第二，一些物业管理公司缺乏专业人员。日常维护是物业管理的一项重要工作。如果维修不及时、不到位，业主会对物业管理企业的服务质量产生怀疑甚至矛盾。
三是一些物业管理公司，从自身经济利益出发，利用出租车车棚、地下室等。以营利为目的，造成污染等各种直接侵害业主利益的负面影响。
(三)旧住宅区基础条件不配套的。我市物业管理的住宅区分为三类:
一是缺乏物业管理配套设施的老旧小区占全市物业管理住宅小区总面积的40%；
二是半封闭式管理的住宅区，占全市物业管理住宅区的21；
三是配套设施齐全、全封闭管理的住宅区占全市物业管理住宅区总面积的39.5%。其中，老旧小区面积大，建设标准普遍不高，历史欠账多，区域内硬件环境、公共设施、治安秩序、生活对象弱势群体、管理运营等各种矛盾突出。
具体表现在:
一是可用于社区管理和服务的物业管理用房、车库配套设施数量少，无法建立市场化管理运行机制。
二是治安设施缺乏，多为开放式“不设防”住宅小区，无法封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。
三是小区支路、房屋门前道路不同程度损坏，小区公共建筑配套用房、房屋屋顶、楼道墙体陈旧、损坏严重。
第四，地下管网不畅，经常出现下雨天堵水或积水的问题。五是居住区绿化布局不合理，常年不配套，地被植物逐年减少。六是收费费率低，每户每月4-10元，只能收50元。物业公司基本只维持小区的管理。
(D)开发商遗留的问题没有得到妥善解决。开发商遗留问题突出，相关部门未按规定进行检查，严重影响了物业管理。
一是新建住宅小区交付条件不明确，对交付缺乏有效监管。一些项目交付时，绿化、封闭、道路等配套设施不完善，业主没有得到承诺的收益，导致物业服务收费矛盾，制约了物业管理的顺利开展。
二是一些公共设施的权属不明确，如车库、地下室、架空层、活动中心、会所等，容易引发纠纷。一些开发商将所谓的配套公共设施“使用权”占为己有，侵害了业主的利益，留下了隐患，增加了后期管理的难度。
第三是住房质量。新小区投入使用一段时间后，房屋质量问题接连暴露，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场的竞争机制尚未建立。一些物业管理企业为了扩大管理能力，向开发商妥协，降低验收标准接管物业，也为以后的管理埋下隐患。
(五)热点、难点问题影响物业管理的正常运行。
1.供水供电设施交接不到位。
一些开发建设单位没有将小区内的‘供水供电设施’交给专业部门，而是交给其下属公司，即下属物业企业进行管理，留下了隐患:一是水、电属于专业设施，物业企业维护能力不足；第二，出了问题后，他们用专业部门推诿责任；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业无法承担相关责任。
2、新建高层住宅供水困难。
高层建筑缺水问题一直是投诉热点，涉及牡丹园小区、郑玲山庄、康乐家园、金汇城市花园、九元城市花园、蔡作小区、站北村、康佳花园等。主要原因是小区建设时内部管道管径较小，部分区域地势较高。近年来，我市东南部开发了许多居民区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只能在小区新建加压泵房彻底解决，但所需资金难以落实。
3.违章建筑、违章装修和油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。要依法制止这些问题，物业公司既有畏难情绪，又苦于处罚不力，无法尽到责任，只好放任自流。
4.无法保证公共照明设施的正常使用。
一是老旧小区公共照明设施电费和维护标准低，且难以调整，严重影响正常使用；二是部分物业企业人员工作不负责，主动维护小区照明设施的意识淡漠。只有市民投诉，电话局指派，才能被动维护。
(六)现行的财产法律法规难以操作。
1，现行法规和监管体系不畅。比如房产部门负责房屋管理，但房屋性质的改变由建管处和装修处监管，责任主体不明确。
2.行政监管力度不够。如明珠西园地下室出租给人居住，租户接水接气，存在安全隐患，居民反映强烈。但港华煤气公司和首都自来水公司认为，只要用户申请并符合安装条件，就可以办理使用手续。但是，作为主管部门，房产部门不能插手。
3、现行关于房屋维修资金使用的规定，脱离了本市情况，难以操作。
4、业主大会的规定过于复杂，且缺乏行政指导和帮助。
三、解决物业管理问题的几点建议:
1，加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。
在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》的基础上，进一步出台更加完善、可操作的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，使广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业公司做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自身合法权益；进一步规范物业企业工作行为，完善招投标制度建设，引入竞争机制，引进优秀物业管理企业，改变企业经营质量差、服务不规范、专业性不强、透明度不够的落后局面。
2.提高业主意识，加快业主委员会制度的规范化。
有关部门要引导业主推选能够真正代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人主持和参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业管理公司签订物业管理委托服务合同，认真考虑条款，确定服务项目和服务费用，定期召开业主大会，监督资金使用，接受业主投诉。对于热点难点问题，物业管理企业在进入小区时应与业主签订公约，对违法建设、垃圾处理、噪声油烟扰民、饲养宠物、乱停车等问题约法三章，维护小区稳定。
3.严把小区验收关，努力推进老旧小区改造。
开发商遗留的问题正在成为新建小区物业管理的难点。住宅区竣工验收时，有关部门应严格控制房屋质量、配套设施、水电；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业管理企业因盲目扩大管理体量而仓促接手，为今后的正常经营和自身发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理的规划和投入，努力完善车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业应与社区密切合作，加强对弱势居民的帮助。
4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。
上海市房地产资源局提出了区域物业管理重大事件报告制度和应急预案，明确了房地产行政主管部门和物业管理企业在处理此类事件中的责任，还设立了全市统一的重大突发事件报告专用电话，24小时接收物业管理重大事件报告。各区县房地产行政主管部门和物业管理企业也设立了重大事件举报专用电话，有专人值班。实行重大事件报告制度，建立应急预案制度，纳入对区县房产局、物业管理企业和小区管理人员的工作考核，对不按规定报送通报、发布突发事件信息、不服从管理部门统一应急指挥和处置、不及时处置突发事件的单位和直接责任人，将依法查处。我市有关部门要积极创造条件，借鉴上海等国内物业管理先进城市的经验和做法，积极探索多元化的物业管理方式，不断改进和完善物业管理，努力为人民创造和谐的社会环境。
物业管理调研报告3目前，我市许多住宅小区业主与物业企业的矛盾越来越严重，群众和企业的呼声越来越高。翠竹北区等住宅小区收缴率从4年前的80%下降到58%，勤村1、2、3的收缴率只有30%，甚至金色新城等新建住宅小区的收缴率也不到50%。近年来，我市出现了物业企业离开小区的现象，如荷花池公寓、景光山庄、绿墅广景园等小区。
分析物业管理矛盾的根源主要有以下几个因素:
1，法律法规不完善。一方面，缺乏与物权法相匹配的实施细则，我市没有立法权；另一方面，我市规范性文件建设在一定程度上滞后于小区物业管理、停车等新的发展需求，导致实际工作中出现有法可依的现象。
2.管理体制不顺。一是政府的社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在社区出现了梗阻和断层现象，乱开店、乱停车、偷盗等影响居住环境质量的问题没有得到遏制；二是基层党支部与居委会、业主委员会、物业管理企业相互促进、相互制约。构建和谐社区的机制尚未建立。居委会名义上是自治组织，实际上从事的是党政工作。但在处理业主与物业的矛盾时，未能充分发挥解决基层矛盾的一线作用，缺乏考核和激励制度，缺乏社会管理尤其是社区居委会和物业企业的积极性。
在与上级政府部门相关的具体事务上，显得力不从心。
3.不对称的市场参与者。业主个人在直接面对物业企业或开发商时，不可避免地处于明显的弱势地位，而我市目前的业委会还没有普遍成立。业主自治意识不强。调查显示，62%的业主不清楚业主委员会，不参与。对于业委会的成立和监管，以及关键人员的权利和义务都没有统一有效的规范。业主委员会自治、内控、团队精神、法律维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年轻有能力的从业人员更不愿意加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力弱，规模小，质量低。管理人员、高学历水平和技术职称比例低于全国水平，物业管理行业诚信和公信力不强。
4.市场环境不和谐。一些新闻和舆论存在偏见，一些人对物业管理行业存在偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“仆人”地位和劳动成果没有得到应有的尊重，少数退休干部、现任领导、司法人员和教师等政府官员带头拖欠物业费，产生了一定的负面影响。
5.市场体系不完善。物业企业进入市场的门槛太低，市场的进退制度不规范，没有建立起有效的约束业主和物业企业的社会信用体系。追讨恶意欠款的司法程序太长，成本太高，企业维权困难。开发企业问责制度不健全，人民群众反映强烈的房屋质量差、规划设计随意变更、公共配套设施数量不足、技术标准不达标等问题没有得到有效解决。一些小区的建设和管理掩盖了前期遗留的问题，或者转嫁给后期进入的物业企业。开发项目前期物业管理招投标制度需要全面推广。业主、开发商、物业公司之间的纠纷，在基层和司法诉讼层面都无法得到有效解决。物业管理的菜单式分项消费体系没有建立，业主无法理解消费和透明监管。很多物业公司把出租公共设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大道路停车，账目不清，收入隐蔽。
6.政府管理不完善。在支持和监管物业管理行业方面，一些政府部门存在错位、缺位和越位现象，支持物业管理这一劳动密集型行业的政策尚未形成，对社区违规行为的执法不力，一些义务和负担转嫁给企业，物业管理费和停车费的价格控制水平不够高，一些部门的工作协调不到位。尤其是基层行政机构事务多，经费少，于是违规建设或出租老旧小区仅有的公共设施，以补充管理经费的不足。
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