征求北京共有产权住房预售合同意见遏制开发商“霸王条款”
对此，业内人士表示，在不违反现有民法典、民事诉讼法等法律法规的基础上，对上述两份合同中的相关条款进行了细化，使其更加规范，更有利于* * *产权住房项目的开展和* * *产权住房现房销售市场的健康发展。
突出显示1:
交付的房屋应当符合消防和人防验收要求。
据悉，早在2065438+2007年9月，《北京市* * *产权住房管理暂行办法》就已颁布实施。为规范* * *产权住房分配相关工作，北京市住建委同步推出《北京市* * *产权住房预售合同》，作为* * *产权住房买卖双方在项目分配过程中的试用文本。随着有产权住房分配的加快，在有效解决市民住房困难的基础上，一些因签订合同而引发的相关问题也逐渐显现。因此，北京市住建委结合近年来试行的合同文本，形成了此次发布的《预售合同》。
此次发布的《预售合同》坚持“保护买卖双方合法权益”的原则，并根据相关法律法规的有关规定，对房屋定价方式、贷款利率计算方式、房屋交付配套条件等进行了相应修改。主合同包括说明、特别提示、术语解释、合同当事人、* * *产权房基本情况、* * *产权房价格等。第10章包括28篇文章。合同附件包括房屋使用协议、房屋平面图、装修及设备标准等12附件。
现房买卖合同的主要内容与预售合同的基本内容一致。但由于有产权的现房的特点，与预售合同相比，有产权的现房买卖合同并未约定面积差异、规划设计变更等内容的处理方法。
在房屋交付条件方面，预售合同约定，实行联合验收的项目和不实行联合验收的项目另行约定，交付的房屋应当全部符合消防、人防等验收合格证明。
北京金诉律师事务所执行主任律师认为，这样的规定有一定的积极意义。王家弘说，“在过去的实践中，往往只要求交付的房屋符合竣工验收备案条件，对是否通过消防验收和人防验收没有明确要求。所以很多工程都是交了竣工验收，但人防工程往往验收不合格，甚至不能正常使用。”
亮点二:
违约金金额可以约定，不设上限。
同时，《预售合同》明确约定，房屋交付时未达到供水、排水、供电、供暖等条件的，开发商应当承担逾期交付的责任。《预售合同》还约定，房屋交付时未达到电话通讯、有线电视、宽带网络使用条件的，开发商应按日标准向购房人支付违约金。
“以前开发商预售商品房的合同文本中没有这种违约责任，导致实践中开发商无法满足相关设施设备的使用条件，因为合同中没有违约责任，购房者的权益无法得到保护。”王家弘说。
值得一提的是，《预售合同》明确约定了逾期付款的责任，买卖双方可以公平约定违约金的数额，但违约金的数额没有上限。王家弘认为，这样可以防止之前* * *产权项目买卖合同中“开发商规定违约金金额上限”的问题。
亮点三:
室内空气质量必须符合特定标准。
与以往的预售商品房合同相比，《预售合同》对室内空气质量做了规定，明确要求开发商达到具体标准，还需要列出标准的名称和具体文号。
在过去的实践中，空气质量的标准有很大的争议，主要是因为合同中没有具体的标准。关于空气质量的检测标准，有国家推荐性标准和国家强制性标准。开发商往往采用国家强制性标准，因为这个标准比较低，而推荐性标准更适合人文居住，但标准要求更高。
《预售合同》附件六对公共部位和室内部位的装饰、品牌、规格、数量、设备设施等进行了详细约定。对此，王家弘表示，在以往的实践中，开发商使用样板房进行宣传，还注明“样板房不作为交付条件”，合同中对装修设备设施的约定不具体、不明确，发生纠纷后，无法追究开发商的责任。《预售合同》在这方面更有利于保利购房者的权益。
此外，《预售合同》明确约定，买受人应当严格按照北京* * *产权房屋转让的相关规定，包括买受人取得产权证不满五年的，不得转让产权份额；买受人取得不动产权证书满五年的，可以按市场价转让所购房屋的产权份额；买受人将所购* * *产权住房对外出租的，应当在市持有机构指定的统一网络服务平台发布住房租赁信息；买受人应当按照本市房屋管理的有关规定和房屋买卖合同的约定使用房屋。
行业:有利于* * *产权房项目健康发展。
中国政法大学民事诉讼法研究所副教授杜文表示，有产权的* * *房在属性上不同于普通商品房。一般这类房屋涉及公共资源较多，属于保障性住房。因此，为* * *产权房设定标准的预售合同和现房买卖合同，不仅有利于维护广大购房人的利益，也有利于维护相关公共利益，从而防止个别开发企业或个人利用* * *产权房项目侵犯* *产权房的“保障空间”。比如个别开发商会单方面设置一些涉嫌“霸王条款”的合同条款，以最大限度规避自身风险，从而增加购房者的风险，导致权利义务不对等。
杜文认为，在不违反现有民法典、民事诉讼法等法律法规的基础上，对预售合同和现房买卖合同中的相关条款进行细化，使其更加规范，更有利于* *产权项目的开展和* *产权现房销售市场的健康发展。
此外，杜文指出，在上述两个示范合同正式投入使用之前，因* * *产权房合同产生的纠纷，一般按照此前的相关法律法规进行裁决或处理。以上两个合同正式使用后，应该执行。