越秀地产收缩了2019年的销售目标和投资强度。
2月27日下午，越秀地产发布2018年度报告。数据显示，公司累计合同销售金额约577.83亿元(人民币，下同)，同比增长约41%，占2018年550亿元销售目标的105%。
综合营业收入、核心净利润、毛利率、净贷比、账上现金等财务数据，越秀地产呈现不同程度的同比增长。融资成本方面，由于国企优势，仍维持较低水平；然而，在以现金为导向的市场中，公司的支付并不顺畅。去年销售回款率只有72%，属于低水平。
越秀地产对新一年的市场判断并不乐观。董事长兼执行董事林兆元表示，2019年投资强度将略有下调。越秀地产设定了保守的全年销售目标，只要求680亿，同比增长17.68%。
收入由降转升。
随着2018下半年的业绩结算，越秀地产最终挽回了15%的营收和7.8%的净利润165438+2亿元的跌幅。
年报显示，2018年，越秀地产全年营业收入264.3亿元，同比增长11.1%。虽然增速不高，但最后还是转跌为涨。
相比收入，越秀地产的盈利水平更好。2018年，公司毛利率同比上升6.1个百分点至31.8%。全年毛利约83.9亿元，同比增长37.4%，而核心净利润上涨65，438+09.6%至2，865，438+000万元。
越秀地产作为国企，在融资方面仍有难得的优势。虽然由于资金紧张导致市场融资利率上升，公司实际年拆借利率也由2017的4.3%上升0.52个百分点至4.82%，但仍远低于行业水平。
2018年，越秀地产在海外发行了8亿美元3年期公司债和4亿美元5.5年期公司债，票面利率分别为4.875%和5.375%。境内发行3年期企业债券8亿元，5年期企业债券7亿元，票面利率分别为4.24%和4.25%。
除了融资优势，更难得的是越秀地产是唯一一家拥有香港上市REITs的地产公司。
在住宅调控常态化的背景下，以住宅开发为主的开发模式抗风险能力较弱，单纯依靠商业地产受到资金沉淀大、回收期长的制约。越秀地产通过越秀地产信托(00405)构建双平台模式。HK)，将商业地产作为公司发展的稳定器。
报告期内，持有越秀地产36.12%股权的越秀房托持有约97万平方米商业物业出租，全年收入20.3亿元，同比增长9.6%。可分配总额8.5亿元，同比增长2.8%，越秀地产可分配现金3.07亿元。
不过，越秀地产表示，今年对联营实体的净贡献同比下降32.6%至4.47亿元，主要是由于越秀房托的利润贡献减少。
2065438+2008年2月，越秀地产向越秀房托出售杭州维多利亚商务中心两处物业，对价为5.9亿元。这个好处直接来了——公司还可以通过出售，一次性收回杭州房产的投资，获得投资溢价。
同时，2018年末，越秀地产以2618万元的价格出售了广州月辉77.79%的股权和债务。买方由1号基金全资拥有，是越秀地产的关联公司。本次出售的税后收入约为3亿元。
由于人民币贬值，越秀地产2018年度汇兑损失达416万元，而公司2017年度盈利2.75亿元。
销售目标增长比较保守。
大湾区策划新鲜火热，自然成为房企业绩会上的热门话题。
林兆元表示，越秀地产2065438+2008年90%的投资在大湾区，他看好大湾区的发展，相信公司能在大湾区的发展中获得更多发展机会。
2018年，越秀地产在广州、苏州、武汉等城市新增16幅土地，使公司土地储备总量增加19.3%至19410，000平方米，其中86.3%位于大湾区、长三角和华中地区。年报显示，越秀地产目前已进入广州、香港、江门、中山、佛山等五个城市。
2019全年，越秀地产，其中大湾区、长三角、华中、环渤海占比分别为58%、15%、16%、11%。
但出于走向市场的审慎判断，越秀地产将2019年的合同销售目标定为680亿元，目标增速仅为18%，即使今年可售资源达到1312亿元。
越秀地产认为，2019年，房地产行业作为国民经济的重要支柱，预计整体将保持稳定，同时房地产市场政策将保持连续性和稳定性。一二线城市将进入稳定发展期，但三四线城市将面临较大的下行压力。
林兆元表示，2018的行业调控给市场带来了很大的压力。鉴于市场规模的变化，公司下调了今年的销售目标，投资强度也将略有下调。
在融资方面，由于2018年的高汇兑损失，首席财务官兼执行董事陈静表示，公司今年的融资重点将放在国内市场。
越秀地产认为，房地产行业整体仍处于稳定发展期，但商业地产、养老、长租公寓等业务仍有很多新机会，公司将在2019重点孵化这些新业务。
在城市更新方面，越秀地产将继续发挥国企资源优势，深化与广州地铁的“轨道+物业”合作模式；养老地产方面，在运营现有项目的基础上，拓展新项目，打造医养结合的多层次模式；在公寓长租方面，除了发展小城镇、教育等业务外，还将重点推进国企存量项目合作和轻资产战略模式。
截至2018、12、31年末，越秀地产账户内现金及等价物为27160万元，同比增长30.6%，净贷款利率由年初的72.8%下降至61.2%。
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