紫色树的评价方法
观赏树木主要由园林提供,在专业园林中种植观赏树木逐渐成为一个新兴产业。园林观赏树木(以下简称观赏树木)作为一种实物资产,可用于市场交易、投资、银行贷款抵押、担保等经济行为,需要进行评估。因此,对观赏树木价值的评估逐渐成为资产评估机构的一项新业务。观赏树木不同于一般的经济树木和森林资源资产。它们种植在特定的园林中,通常采用人工移植的方式,品种、规格、型号多,树种稀少,造型新颖奇特,生产周期短,用途单一,单位经济价值大,成本高。因此,对观赏树木的评估不能简单套用《森林资源资产评估技术规范(试行)》的评估操作程序和评估方法,有关部门尚未制定观赏树木的评估操作程序和评估方法。结合实践,对观赏树木评价中应注意的问题谈了几点体会。
一、观赏树木产权归属
观赏树木的权属由多种因素决定。在实际工作中,我们应该主要注意:
1.确立园地土地使用权的归属。观赏树木资产离不开生存的载体——建园所占用的土地,这是观赏树木生存的条件,也是观赏树木所有权的决定性因素。由于土地关系的流转,建在特定土地上的园林中观赏树木的产权也会发生变化。现实生活中,园地使用权的取得方式有多种,如以土地出让方式取得国有土地使用权、直接承包或租赁村民小组集体土地取得集体土地使用权、将承包的集体土地租赁给村民取得集体土地使用权等。因此,在评估观赏树木资产时,需要了解委托方是如何取得园林用地使用权的,并收集完整的法律依据。不同的取得方式,对土地使用权权属的征收和确权有不同的法律依据。比如通过出让方式设立的园所,主要收取委托人名下取得的国有土地使用权证;村民在村(组)依法承包的集体土地上建设的园林,主要收集政府颁布的村民承包土地的依据;委托人将承包村(组)集体土地的村民依法设立的园地转包或出租时,应主要收集村民土地承包依据、委托人与村民签订的土地转包和租赁协议、当地村民小组的证明文件、转包和租赁费用的支付凭证。
2.花园中观赏树木的所有权。一般来说,谁拥有园林所占土地的使用权,谁就拥有建在土地上的观赏树木的产权。但不能排除在委托方取得土地使用权之前,特别是在直接承包经营的老园林中,土地(园林)内存在与估价对象相同的观赏树木,没有特殊证明不能简单确认这部分观赏树木属于委托方。为了证明观赏树木的所有权,应向土地所有者、土地(园林)出租人和雇主收集证明承包或租赁给客户的土地上新建园林和承包旧园林中所有观赏树木所有权的文件。如土地所有人、土地出租人(承包人)、老园林承包人、委托人拥有园林观赏树木产权所在乡镇、村(组)基层政权组织的书面声明和证明等。获得这些证书是确认观赏树木所有权的另一个关键。
3.购买时观赏树木的相关信息。除了客户种植的几棵速生树,园内其他树木一般都是购买移植到园内的。经过一段时间的人工培育,它们被出售给外界。一般购买、移植、出售的间隔为3-5年,所以客户一般有相应的购买依据,如发票(含运输发票、收据)、协议合同、付款依据等。,可以从一个侧面证明产权归属。评估时应针对客户单位进行核算。对于没有实行会计核算的,要向委托人询问买树的购买依据,也要向销售方发函查询凭证。结合估价人员现场勘查结果,与委托估价对象核对发票载明的购买时间和品种,分析判断产权归属。购买时间一般在3年以上5年以下(从购买到移栽培育到对外销售,一般应在3年以上5年以下。3年以下不符合园内观赏树木生长规律的,除少数品种外,5年以上不出售,不符合园林经营者的经营惯例),品种相同,符合园内观赏树木的一般生长规律。需要证明产权属于委托人的;会计核算规范的,应通过查阅委托方的财务会计资料,如会计凭证、资产明细账等,获取相关信息。根据收集的会计资料和评估人员的现场勘查结果,与纳入评估范围的观赏树木进行核对,分析判断产权是否属于委托方。
二、观赏树木的现场调查和技术鉴定
1.对委托观赏树木的品种、规格、型号、树龄、形状、冠幅等进行鉴定核实。这些技术指标的情况比较复杂,很难识别。在实际工作中:(1)需要专业知识和技能。估价人员不仅要具备相关的专业知识和鉴定的基本技能,还要求估价人员通过包括委托方在内的各种渠道,收集与估价对象相同的观赏树木的技术资料,了解估价对象的基本特征、主要技术参数等方法和技能,以便更准确地鉴定其品种、规格、型号,识别树龄、树形、冠幅等技术指标。(2)鉴定和评估必须在现场进行。现场考察时,要求委托方派园方有经验的技术人员参加,技术资料包括技术标准、主要技术参数、典型鉴定特征、测量鉴定的基本方法等,在现场对申请鉴定的各项技术指标逐一进行测量、鉴定和确认。(3)在鉴定过程中,鉴定人应重视技术人员的意见,取得鉴定人和鉴定人的一致意见。鉴定和鉴定结果应由参加鉴定的各方人员签字。(4)个别确认有困难,技术人员和鉴定人员对鉴定、鉴定有不同意见的,应当邀请有关部门的权威专家进行必要的技术鉴定和确认。(5)评估师应根据现场鉴定和确认结果,对申报材料进行调整和确认。
2.检查并核实已申报的观赏树木数量。一般委托方纳入评估的观赏树木品种、规格、数量都不多,园林本身规模有限,可以一一统计。核实数量时,应以树、株、丛为单位,按品种、规格、型号逐一清点核实。不能用测量靠经验计算估算,也不能用申报数作为验证数直接确认。对已鉴定和清点的鉴定对象,应明确标记,防止重复清点。数量清点和技术鉴定确认应同步进行,减少重复劳动,提高工作效率。
第三,观赏树木评估价格的确认
1,评估方法——“现行市价法”。
观赏树木的价值主要通过市场交易实现,用途单一,不受成本等因素决定。因此,观赏树木的评估方法一般采用“现行市价法”。“现行市价法”是以市场上同类观赏树木(参照物)的现行市价为基础,经因素差异调整后估算评估值的方法。即估价对象的估价单价是以估价基准日市场上同类或类似观赏树木(参照物)的实际平均市场单价为基础,结合估价对象的估价目的、地理位置、交通条件、市场环境、估价季节等因素的差异而调整确定的。计算公式:评估值[p]=数量[s]x参照对象的市场平均单价[v] x (1因素差异调整%)。
2.评估单价确认的一般原则。
一种是根据评价的目的来确认。观赏树木的评估价值也受评估目的的影响,同一观赏树木如果用于不同的评估目的,其评估价值也不完全相同。一般用于为委托人了解市场价值提供价值参考,委托对象的评估单价一般应接近市场平均价格。其中,远离城市、交通条件差的评估单价低于市场均价。反之,评估单价应接近市场平均单价。在相同的地理位置和交通条件下,为了解市场价值,估价对象的单价应低于估价对象的单价,以降低估价和投资风险。二是确定参照对象和参照对象的市场平均单价。一般应采用当地市场来确认参照对象和参照对象的市场平均单价(包括委托人最近的实际平均销售价格)。如果当地市场不足以满足确认要求,则应在国外市场进行确认。第三,要充分考虑观赏树木的季节性。观赏树木的移植受季节性的限制,种植季节的基准日评估值一般高于种植淡季。
3.确认评估单价。
首先,确定参考对象及其平均市场单价。估价人员应通过各种渠道广泛收集市场价格信息。估价对象应收集市场上至少五种相同观赏树木的信息,对这些信息进行综合分析和研究,剔除异常信息,从中选择并确定一个市场平均价格,以参考对象的平均单价作为比价依据。市场价格信息有很多渠道。一般要先从当地市场收集,包括客户最近的实际交易数据。如果无法确认当地市场价格信息,请参考国外市场价格信息。在实际工作中,(1)应通过查阅委托方的会计资料、合同协议、管理资料、广告等资料,了解与估价对象相同类型的观赏树木近期的实际交易价格。(2)需要深入许多交易市场,实地了解市场价格,广泛收集不同商家的市场指导(参考)价格信息。(3)利用网络媒体,从网上收集国外市场的交易指导(参考)价和商家发布的销售指导价。(4)从本评估事务所以往的评估档案中整理出同一标的的评估单价数据。(5)了解当地同行的相关信息。(6)对收集的资料进行综合分析,研究市场的发展趋势,结合评估人员的经验确定参考对象和参考对象的市场价格。
其次,确定因素差异的调整范围(%)。因素差异调整是在已确认的参照对象的基础上,对估价对象和参照对象的可比因素进行比较,以确定差异程度(%)。在实际工作中,一是要客观确认委托对象与参照对象可比差异因素的具体内容。第二,要对确认的差异逐一进行综合分析比较,参照确定因素差异的差异范围(%)。第三,要综合分析,确认总差控制范围。一般各种差异因子的差异范围之和应控制在10%左右,最多不超过15%较为合适。如果超过15%,就要重新确认参照对象。