发改委:放开大部分城市落户限制
目前当地楼市的真实情况是怎样的？热点城市的表现往往很有代表性。近日，国家商报记者分别前往广州、南京、重庆等热点城市，对这些城市的房地产情况进行了深入调查，以期向读者展示当前楼市最真实的表现。
从去年底开始，菏泽、珠海、广州等地楼市调控陆续松绑，“楼市回暖信号来了”的声音不绝于耳。春节刚过，常州、海口、Xi、南京、深圳等5个城市出台人才引进新政，其中4个城市降低了落户门槛。
记者的微信朋友圈最近也很热闹。许多房地产营销人员转发了各种楼市的最新信息。虽然这些来源不同，但主题都很明确——“楼市回暖”。
值得注意的是，“南京社保门槛降低，释放大量住房需求”“南京六板块突破限价”等信息最为抢眼。近日，全国商报记者走访南京楼市时发现，部分楼盘备案价格接近区域限价，部分房源甚至超过区域限价。与去年下半年的“冰冻”行情相比，南京楼市节后开局“暖意融融”。
突破价格限制，重现日版CD。
2月18日，南京迎来春节后首个开盘项目。当日晚，位于南京雨花台区南板块的“中海城南公馆”项目正式开盘。记者了解到，该楼盘此次推出142套精装房，536组客户报名，中签率26%。最终，在不到1.5小时内，上述142套房源全部售罄，成为2019年南京楼市首个“日光盘”。
记者注意到，南京主城区上一次出现“日光盘”是在两个月前。但值得注意的是，与“日光盘”相比，上述房产的备案价格耐人寻味。
《民族商报》记者以购房者身份走访时发现，目前上述楼盘所在的南盘，一手商品房限价约为3.5万元/平方米。但根据南京市住房保障和房产局官网信息，上述房地产项目中的4套多层和小高层住宅，备案均价在36037元-38842元/平方米之间。部分房源的备案价格虽然没有超过3.5万元/平方米的限价，但大部分都超过了限价，最高单价甚至达到了39928元/平方米。
但由于上述房屋均为精装修交付，装修备案价格在3500元/平方米左右。即使排除装修价格因素，仍有一栋楼的备案均价超过了3.5万元/平方米的限价。
中海城南公馆置业顾问不否认限价松动。他告诉记者:“限价已经放开了。”
对于“放开限价”的理由，“一方面是物价上涨，另一方面是土地招拍挂是好事”。置业顾问向记者解释说:“像我们周围有几块空地，如果起拍价高，这个区域房价有限，那么开发商就不愿意拿地。”
记者在该项目营销中心还看到，开发商在沙盘旁贴了一张纸条，“本次开盘销售价格符合相关规定”、“开盘当日折扣价，小高层大部分房源成交价为33000元~ 35500元/平方米，洋房大部分房源成交价为35500元~ 38000元/平方米”、“部分房源因位置优越高于上述范围”
在与上述楼盘仅一站地铁之隔的禹洲嘉汇星岛项目现场，一位置业顾问也对《国商报》记者表示:“最近限价政策有所放松，很多楼盘都有突破。区域限价35000元/平方米，我们和中海都突破了限价。”
不过，值得注意的是，虽然上述两个楼盘都超过了限价，但记者从置业顾问处了解到，目前的项目都有3折左右的优惠。
尽管突破了限价，但中海的南公馆在当天开盘时依然“日光”不减。
是否意味着楼市调控放开？
《国家商报》记者注意到，雨花台区除了上述楼盘，还有部分楼盘突破了限价。事实上，从去年下半年开始，南京新房销售价格已经超过区域限价。
如仙林湖板块高新魏紫厅1年底拿到销售许可证，精装交付的96套平别墅价格为37495元~ 420165438 0元/平方米，毛坯交付的5套庭院别墅价格为43748元~ 46734元/平方米，突破了3万元/平方米的区域限价
再比如位于秦淮区的万科安品花园，去年8月份拿到了销售许可证。38套毛坯房的销售均价从54273元到61.252元/平方米不等，最贵的房子单价达到62671元/平方米，超过了区域限价45000元/平方米。
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此外，2月15日，南京修订了《南京市积分落户实施办法》，特别是将“近两年连续缴纳社会保险”的申请条件调整为“累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月”，并取消了落户指标限制。此举也被认为是进一步降低落户门槛。
在多个楼盘突破区域限价，人才落户门槛降低的情况下，是否意味着南京房地产调控放开？楼市会回暖吗？
“调控会继续，但会放松但不会放开。楼市会回暖但不会回暖，楼市将进入横盘时代。”新城控股高级副总裁欧阳杰告诉全国商报记者，降低入户门槛，降低社保条件，降低人才标准，都会增加市场成交量。市场下行时，放松高端盘价格、降低房贷利率等政策是房地产市场逆周期调整的预调微调，都会促进住宅市场的温度回升。
不过，欧阳杰也认为，“房住不炒”仍是一个长期定位，回暖不代表升温。放松不等于放开，调控不会退出。
记者走访南海程楠公馆营销中心时看到，虽然该楼盘一期项目的报名已经截止，但仍有人前来看房咨询。
“目前周边很多都在拆迁，只有我们这个项目在售。”上述置业顾问告诉记者:“下一个产品会在8月份左右推出，具体价格会根据当时的市场需求来定。”
不少中介门店的置业顾问也告诉记者:“节后来店里咨询、看一看的客户比较多。”
但易居研究院数据显示，南京6月5438+10月商品房成交面积为75.2万平方米，环比下跌18%，同比下跌32%。
“突破限价，降低落户门槛，在楼市降温时对调控政策进行预调微调，并不意味着调控政策会在短期内放开。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对全国商报记者表示，限价的松绑也有助于缓解开发商因成本压力而“降配”带来的不稳定因素。
“在市场低迷的情况下，部分城市的限价政策有所微调。突破限价只是政府把主动权交给企业和市场，但项目最后能不能卖出去，还要看价格和产品能不能被市场接受。”同策咨询研究总监张宏伟也对记者表示，预计未来三到四个季度，市场将延续目前的下跌趋势。
民族商报记者咨询南京市民热线12345时，对方也明确表示:“目前商品房限价还没有放开。”
如何突破高地价项目
民族商报记者注意到，上述突破限价的项目，要么是前两年拍出的高价地块，要么定位为高端产品。
比如仙林湖板块的高新唐子畏项目，在突破区域限价时，开发商南靖高科地产在10月27日以总价654.38+065.438+004亿元，溢价率88%，楼面价265.438+0万元/平方米拿下该项目土地，也是当时仙林湖的“地王”。资料显示，土地出让面积4.5万平方米，规划建筑面积约5万平方米。
再比如秦淮区的万科安品花园。虽然不是“地王”项目，但定位是高端别墅产品，门槛很高。最便宜的一套总价2000多万。
2065438+2007年9月20日，同样突破区域限价的中海南方公馆项目，被中海地产以总价43.2亿元、溢价率27%竞得。虽然溢价率不高，但现房是需要出售的。
此外，位于建邺区河西南板块的南京目前的单价“地王”葛洲坝中国屋将于今年上市，其未来的市场表现备受关注。据悉，2065438+2006年5月，葛洲坝以总价32.8亿元，溢价率110%，楼面价约45200元/平方米竞得该地块，刷新了南京楼面价“地王”纪录，不仅远超该地块所在河流西南部分35000元/平方米的上限，也超过了整体
“我们拿地的价格比较高。因为限价，周边楼盘价格相对较低。目前我们的价格还没出来，大概会在六七月份开盘。”葛洲坝中国之家的置业顾问告诉记者，“但是我们最小的户型是190平米，(售价)应该超过10万元。”
在市场降温的背景下，高地价、高端项目相继上市。怎么才能突破？
“房企这两年拿的王迪项目，要么低价出货，要么继续观望，等待市场回暖。”严跃进告诉全国商报记者，“对于这些王迪项目，一些全国布局、资金实力雄厚的大中型开发商，可以通过其他项目的收益平滑风险；但有些小开发商可能负担不起，会面临更大的资金压力。他们需要考虑股权转让。2月21日，国家发改委发布《关于培育和发展现代都市圈的指导意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确了主要目标。到2022年，都市圈城市化进程取得显著进展，基础设施一体化程度大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制障碍基本消除，成本分担和利益共享机制更加完善，形成一批空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的台阶。到2035年，现代都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。
据了解，城市群是新型城镇化的主要形式，是支撑国家经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争与合作的重要平台。都市圈是以具有较强辐射带动功能的特大城市或大城市为中心，以1小时通勤圈为基本范围的城市化空间形态。近年来，都市圈建设呈现快速发展态势，但城市间交通一体化水平低、分工协作不够、低水平同质化竞争严重、合作发展体制机制不完善等问题依然突出。
为此，《意见》提出，放开和放宽除少数特大城市以外的城市落户限制，在具备条件的大都市区率先实现同城户籍准入年限累计互认，加快消除城乡之间的户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。推进人力资源信息共享和公共就业服务平台建设。
此外，要构建都市圈一体化发展机制，加快都市圈协商合作、规划协调、政策协调、社会参与等机制建设，集中力量推进都市圈建设重点任务。其中，在加强政策协调机制方面，积极构建互惠互利的税收分享机制和都市圈税收征管协调机制，加强城市间税收优惠政策的协调。鼓励社会资本参与大都市区建设和运营。允许都市区城乡建设用地增减挂钩节余指标进行跨区域调剂。完善都市圈商品房供应体系，加强城市间房地产市场调控政策协调。联合开发。"
不过，严跃进也认为，目前楼市调控政策已经非常严格，房贷利率也处于高位，政策见顶的声音越来越大，部分城市政策出现微调。“王迪项目的压力可能会减轻，但产品和价格仍然是王迪项目的关键。”
张宏伟也认为，产品和价格仍然是高价项目突破的关键。“高价项目会不会因为限价宽松而放开，最终还是要看大的市场情况，产品和价格能不能被市场接受。”张宏伟说。